Comment fonctionne l'immobilier locatif en SCPI avec quels rendements ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui achètent, gèrent et louent un portefeuille d’actifs immobiliers. Elles constituent une forme alternative à l’investissement direct dans les biens immobiliers. Particuliers comme entreprises peuvent acheter des parts des SCPI, car elles offrent des rendements intéressants sans avoir à se soucier de la gestion et de l’entretien des actifs immobiliers eux-mêmes. On vous explique dans cet article ce que vous devez retenir à ce sujet.

Caractéristiques des parts de SCPI en tant qu’actifs financiers

Lorsqu’une personne investit dans une SCPI, elle est propriétaire indirectement des actifs immobiliers acquis par cette société spécialisée. La SCPI se charge ensuite de tout : achat, location, gestion administrative et financière du bien immobilier. Les revenus générés par la location du bien sont alors distribués aux actionnaires en fonction du nombre de parts détenues.

Bien que tout cela touche à l’immobilier, ce type d’actif est plus proche d’une obligation financière que d’un investissement immobilier : vous possédez des parts d’une société et donc à ce titre vous ne possédez pas concrètement une part définie d’un bien immobilier précis

On note également 3 grandes différences avec un investissement immobilier :

• Vous n’avez pas à chercher un bien, payer des frais notariés lors d’une acquisition, remettre en état, gérer le bien immobilier au quotidien, etc
• Vous percevez une part des revenus de la SCPI, mais la façon dont la SCPI génère des revenus – ici des revenus locatifs – ne vous concerne finalement pas vraiment
• Et si vous décidez ou êtes obligés de sortir de la SCPI et de racheter vos parts, vous ne bénéficierez pas d’une éventuelle plus-value de cession immobilière, pas plus que de frais notariés, ni meme de délai de conversion de vos actifs en fiduciaire

Quels sont les rendements moyens offerts par l’immobilier locatif en SCPI ?

Maintenant que vous avez compris qu’il s’agit principalement d’actifs financiers, il est important de déterminer si investir dans une SCPI est ou pas rentable.

Les rendements annuels offerts par les SCPI varient selon la nature et la diversité du portefeuille immobilier qu’elles proposent, mais il est possible d’identifier trois grands types de rendements possibles pour chaque type :

• le rendement brut moyen sur le marché
• le rendement net après impôts
• et le rendement net après charges locatives

Si on fait un focus sur rendement en SCPI brut moyen sur le marché, il est calculé comme suit : un taux annuel divisant le montant total des loyers versés durant l’année divisé par le prix total payé pour acquérir les parts initiales ou celles achetée au cours secondaire public (PSP).

Ce taux varie considérablement selon la composition du portefeuille immobilier détenu par chaque fondateur . En 2019, ce taux a varié de 4 % pour certaines catégories plus risquées jusqu´à 6% pour certaines plus prudentes.

Le rendement net après impôts représente quant à lui un produit moins important car il inclut également les frais liés aux taxes sur la fortune mobilière quand elles sont applicables. En règle générale, on observe un effondrement significative à hauteur 3 à 4% .

Enfin, si on prend en compte également les frais liés aux traitements administratifs, on obtient alors ce qu’on appelle « rendement net après charge » qui peut descendre jusqu’à 2%.